黑铁时代下的“降本增效”

利润之王“中海地产”项目

全成本管理与招标采购管控实操及中海经验借鉴

                                                          时间：2022年10月29-30日    地点：山东 青岛   

【课程背景】

黑铁时代，行业销售规模和利润快速下滑，为保证企业生命线的现金流，各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。如何进一步提高成本控制水平，在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本，减少无效成本支出，成为企业持续扩张的关键一环。

招标采购属于成本管控的重要环节，“招标采购管控，抠出利润”则成为招标采购人员的经营之魂。效率、成本、质量三赢的供应链，已成为房企的核心竞争力。

中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程第一次向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。中海地 产净利润复合增长率达到44.7%，远高于万科的33%，其根本原因之一，在于对开发环节成本和招采的优秀管控，本课程深度揭密中海成本和招采控制做法。

【课程收获】

（1）破解标杆房地产项目全过程成本管控与造价控制操作之道;

揭秘项目全过程招标采购管控与供应商管理操作方法；

（2）从战略角度帮助房地产企业对全过程成本和招采精细化管理进行规划;

（3）提供房地产企业全过程成本精细化管理和招采管控的标准和方法，超级实战，拿来即用;

（4）大量中海等标杆房企成本管控实操工具资料，让您稍加修改即刻应用。

【讲师介绍】

蒙田特聘讲师

u 房地产成本管理实战专家

u 海南省评标专家，高级工程师

u 河北工程大学工程管理本科毕业

u 原中海地产、恒大地产区域公司成本高管

u 现任某知名房地产企业成本合约部总监

实战经历：

15年标杆房地产企业成本管控、工程预结算、招采、合同管理工作经历。有超过10年工程造价实操、成本管控、工程招投标实操经验。曾任职于中建七局、恒大地产、中海地产等标杆甲乙方单位。老师对房地产企业成本管控、招标采购流程、合同管理均有自已独到见解；对土建工程、装饰工程、市政工程、园林景观工程工程、钢结构、人防工程、空调工程、消防工程、水电工程、智能化工程、电梯工程、柴油发电机等工程预结算以及各项经济指标有丰富的实操经历。

【学员对象】

1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导;

2、房地产设计总监、成本总监、工程总监、财务总监、总工程师等

3、房地产规划设计、工程管理、招标采购、造价成本、合约结算等

【课程大纲】

第一天：《利润之王“中海地产”项目全成本管理及中海经验借鉴》

一、投资方案阶段成本管控

1.目标成本编制讲解

案例：中海地产目标成本科目

（1）土地成本、（2）前期费用、（3）建安成本、（4）其他直接费用、

（5）利息费用、（6）公司管理费用、（7）销售费用、（8）税金

二、方案设计阶段成本管控

1.设计阶段成本管理的基本逻辑

2.强排设计--项目拓展阶段的成本估算

3.概念设计--项目策划阶段的成本测算

4.规划方案设计阶段的成本优化

5.项目交工标准设计

6.扩初设计、施工图设计--单体建筑设计优化及成本预算

7.管网规划设计优化

8.园林景观设计管理

9.设计阶段后期成本优化

10.设计阶段成本管理与优化的保障

案例：中海地产方案设计阶段控制重点部位

三、竣工结算阶段成本管控

1.竣工图纸审核讲解

1.1竣工图纸绘制准确性直接影响竣工结算质量

1.2竣工图纸审核不严格直接影响竣工结算质量

案例1：分享个人多年竣工图纸审核经验

2.竣工资料真实性审核讲解

2.1竣工资料真实性影响竣工结算质量

2.2竣工资料不完善影响竣工结算质量

案例1:个人经验分享

3.竣工核重结算书审点内容

3.1总价包干结算审核（港式清单计价模式、国标清单计价模式、市场清单计价模

3.1.1审核是否完成合同范围内所有工作内容

3.1.2审核竣工图纸以施工图纸是否吻合

3.1.3根据政府相关文件审核税率

3.2单价包干结算审核（国标清单计价模式、港式清单计价模式、市场清单计价模式）

3.2.1根据竣工图纸审核工程量

3.2.2根据合同审核措施费用以及承包范围

3.2.3根据合同审核是否下浮比例

3.2.4根据政府相关文件审核税率

3.3按实结算审核（定额计价模式）

3.3.1根据竣工图纸审核工程量

3.3.2根据合同计价依据审核工程结算

3.3.3根据当地政府颁发的定额人工文件进行调差

3.3.4根据合同约定对材料进行调差（备注：材料单价是按照算术平均单价还是加权平均单价记取）

3.3.5根据合同约定对机械进行调差

3.3.6根据当地政府文件以及合同约定进行措施费率调整

3.3.7审核分部分项定额

3.3.8根据政府相关文件审核税率

案例1:结合中海地产、恒大地产结算管理办法以及个人结算经验分享

案例2:广联达定额计价以及国标清单计价演练

四、竣工决算阶段成本管控

1.配合财务做好竣工决算清算工作

2.配合财务做好建安成本编制

3.配合财务做好土地增值税测算工作

案例1:分享个人工作经验

第二天：利润之王“中海地产”招标采购管控策略及供应商管理要点及实操案例分析

第一篇：房地产全过程招标采购管控策略案例分析

第一部分：合约策划关键节点以及难点案例分析

一、招标分判工作开展的前置条件

（1）有合格的施工图纸（若无图发标，最后一次议标前发放合格的施工图纸）

（2）有合理的单项分判成本控制值

（3）有明确的项目发展工期要求等

二、合约策划报告编制

（1）合约管理架构

（2）合约分判总体思路

（3）标段划分

（4）工程量清单编制原则

（5）人员配置总结

（6）工程款支付比例

（7）工程合约分判计划表（包含：计价方式、设计样板、投标样板）

（8）建安成本控制目标

（9）建安成本控制重点

（10）建安成本控制措施

三、工程分判详细计划表编制依据

（1）根据项目全景计划编制

（2）根据项目实际施工进度进行动态调整

（3）严格把控各工程招标时间

案例：工程分判计划详细时间表

案例：全景计划运营图、

案例：中小企项目全景计划

案例：合约策划报告详细分析

第二部分：招标分判过程各个环节重点难点案例分析

一、企业招标文件以及合同标准模板的建立

（1）招标文件编制总思路以及重要节点把控

（2）招标文件内容组成以及重要节点分析

（3）招标清单种类选择利弊分析

（4）企业招标清单组成内容分析

案例：工程类招标文件以及合同标准模板

案例：甲供材招标文件以及合同标准模板

案例：服务类招标文件以及合同标准模板

二、招标采购人员如何进行跨部门有效沟通

（1）招采人员与设计管理人员有效协同及沟通内容

（2）招采人员与工程人员有效协同及沟通内容

（3）招采人员与成本人员有效协同及沟通内容

（4）招采人员与财务人员有效协同及沟通内容

案例：中海底产招采人员跨部门沟通案例分析

三、招标采购流程各环节重点把控案例分析

（1）招标分判工作计划

（2）投标单位审批

（3）招标文件评审

（4）招标样板评审

（5）各投标单位领纸质版招标文件注意事项

（6）通过电子邮件发送招标文件注意事项

（7）招标资料组成（招标文件、招标清单、招标图纸）

（8）招标答疑

（9）截标

（10）开标

（11）清标、评标（如何进行清标以及评标）

（12）议标（商务谈判）技巧

（13）定标报告（包括经济标和技术标）

（14）定标

（15）合同中标单位的审批

（16）中标通知书

（17）合同签约（如何提高合同签订效率）

案例：中海地产招标分判程序案例以及相应表格讲解

案例：中海地产致各投标单位的一封信及投标单位承诺函

四、如何提高中高层招标采购商务谈判能力

（1）如何判断投标人投标报价的合理性

（2）中高层领导如何进行有效的商务谈判

（3）中高层领导进行商务谈判的具体内容

案例：分享个人商务谈判的技巧和思路

五、同一标段选择多家施工企业的优劣势

（1）主体工程选择两家总包单位的优劣势

（2）外墙装饰工程选择多家施工单位的优劣势

（3）精装修工程选择多家施工单位的优劣势

案例：分析中海地产单位选择的实际案例分析

第三部分：合同履约阶段合同日常管理以及如何避免各分部分项工程履约过程的索赔事项

一、房地产合同日常工作管理案例分析

（1）如何进行合约交底

（2）合同执行过程中的往来函件

（3）合同付款

（4）工程价款变更审核

（5）工程指令价款审核

（6）合约月报

（7）暂定总价工程合同

（8）设备、材料合同暂定量转应供量

二、如何避免各分部分项工程合同履约阶段产生索赔事项

（1）土石方工程与总包单位容易扯皮事项

（2）基坑支护及降水工程容易扯皮事项

（3）工程桩（钻孔灌注桩、人工挖孔桩、预制管桩）施工过程存在争议事项

（4）总承包工程施工过程容易发生索赔事宜

（5）总承包单位以及精装修单位、甲供单位存在交叉作业容易发生扯皮事件

（6）消防安装工程容易索赔事项

（7）园林景观工程施工过程的索赔事项

（8）甲供物资材料损耗产生的扯皮事项

（9）外墙装饰工程施工工艺产生扯皮事项

（10）铝合金门窗工程施工交叉作业产生扯皮事项

（11）电梯招标采购工程施工交叉作业产生扯皮事项

案例：中海地产各分项分部工程合同范围以及界限不连续性导致执行过程存在扯皮事件案例分析

案例：中海地产合同管理工作程序案例分析

案例：中海地产工程指令管理工作程序

案例：中海地产合同外综合单价分析表（模板）

第四部分：项目集中采购管理案例分析

一、如何通过集中采购降低工程成本

（1）集中采购的优势

（2）集中采购管理

（3）配合完成集中采购合作商的履约评价

（4）配合地区公司完成项目物资选型工作

（5）项目采购合同价格确认管理

（6）项目合同签署流程管理

（7）付款、验收和结算

案例：中海地产项目集中采购案例以及相关表格分析

第五部分：甲供物资管理工作案例分析

一、如何有效控制甲供物资损耗

（1）物资采购合同约定损耗率

（2）甲乙双方共同管控甲供材料

（3）如何把控甲供材料供货工程量

案例：批量甲供材料合同案例分析

案例：分享如何处理甲供材料超出合同约定损耗率

二、现场甲供物资的管理思路

（1）甲供物资应供量管理

（2）采购数量与应供数量的对应管理

（3）采购样板管理

（4）货期及物资采办管理

（6）甲供物资供货计划管理

（7）到货准备

（8）物资卸货及看管管理

（9）验收、接收管理

（10）物资使用管理

（11）甲供物资节超管理

（12）物资数量结算管理

案例：中海地产甲供物资管理工程程序案例分析以及相应表格

第六部分：合约文档管理工作案例分析

一、项目合约档案库管理

（1）图纸及工程指令资料库

（2）招标资料管理

（3）工程合同及结算资料库

二、物资合同及结算资料库

（1）资料的保密管理

（2）资料的借阅管理

（3）资料的移交及保管

案例：中海地产合约资料文档管理案例分析

第七部分：项目招标采购后评估案例分析

（1）项目分判完成里程碑

（2）重视工程、合约策划

（3）合约分判模式

（4）合约管理架构

（5）项目成本配置与优化

（6）引进顾问公司的作用

（7）合作商资源的建立及选择要求

（8）合约具体招标阶段的要点梳理

（9）各专业分判要点总结

案例：中海地产XXX项目后评估实际案例分析

第二篇：房地产供应商管理案例分析

一、合作商来源风险控制及利弊案例分析

（1）内部推荐

（2）网络寻找

（3）合作商自荐

（4）通过朋友、行业内推荐

案例：分享中海地产、恒大地产及中小型企业合作商来源利弊分析

二、建立合作商名册案例分析

（1）如何定义合作商名册

（2）如何分类合作商

（3）如何进行合作商资格预审

（4）合作商的考察项目

（5）如何编写合作商考察报告

（6）新引进供货商

（7）如何评价合作商履约情况

案例1：合作商库模板分析

案例2：合作商资格预审表分析

案例3：合作商考察意见表分析

案例4：合作商履约调查表分析

【主办单位】 蒙田智慧集团

【培训费用】 5800元/人； 12000元包3人团队，18000元包5人团队（高管团队参加，效果更好）；

会员客户扣除标准：1.5人次     费用包含（学习费、资料费）

【备注说明】 会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，统一安排，费用自理。

账 号：1113 1140 0000 0009 992         

开户行：齐鲁银行济南燕山支行

名：济南博美企业管理咨询有限公司

【联系人】   尹老师：150 6337 3890  田老师： 155 6241 5588